El IVA reducido del 10% en reformas: cuándo se aplica y cuándo no

Una de las preguntas más frecuentes que recibimos en ZGZ Reformas es si las obras de reforma de una vivienda en Zaragoza tributan al 10% o al 21% de IVA. La diferencia es significativa: en una reforma de 20.000 euros, pasar del 21% al 10% supone un ahorro de 2.200 euros. Sin embargo, no todas las reformas se benefician del tipo reducido, y es fundamental conocer los requisitos legales para aplicarlo correctamente y evitar problemas con Hacienda.

¿Cuándo se aplica el IVA del 10% en reformas?

Según la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo reducido del 10% se aplica a las obras de renovación y reparación de viviendas cuando se cumplen simultáneamente todos los requisitos siguientes. No basta con cumplir uno o dos; deben darse todas las condiciones para que el contratista pueda facturar al 10%.

1. La vivienda debe ser de uso particular

El inmueble donde se realizan las obras debe destinarse a uso como vivienda. Esto incluye tu vivienda habitual, una segunda residencia o una vivienda que tengas alquilada como vivienda. Quedan excluidos los locales comerciales, oficinas, naves industriales y cualquier inmueble destinado a actividad empresarial. Si tienes un piso en el centro de Zaragoza que utilizas como vivienda vacacional de alquiler turístico, la Agencia Tributaria considera que no tiene uso de vivienda, por lo que se aplicaría el 21%.

2. La vivienda debe tener más de 2 años de antigüedad

La construcción o rehabilitación de la vivienda debe haberse finalizado al menos dos años antes del inicio de las obras de reforma. Este requisito se cumple fácilmente en la mayoría de los casos en Zaragoza, especialmente en barrios como las Delicias, San José, Torrero, el Actur o el Casco Histórico, donde gran parte del parque inmobiliario tiene entre 30 y 60 años de antigüedad. Si has comprado una vivienda de obra nueva reciente, deberás esperar a que se cumplan los dos años para poder beneficiarte del IVA reducido en cualquier reforma.

3. Quien contrata debe ser una persona física (particular)

El destinatario de las obras, es decir, quien contrata y paga la reforma, debe ser una persona física que no actúe como empresario o profesional. Si eres un particular que contrata la reforma de su vivienda en Zaragoza, cumples este requisito. Sin embargo, si eres autónomo y deduces gastos de la vivienda como parte de tu actividad, o si la reforma la contrata una empresa, se aplicará el tipo general del 21%.

4. Los materiales no pueden superar el 40% del coste total

Este es el requisito que más confusión genera. Para que se aplique el 10%, el coste de los materiales aportados por el contratista no puede exceder el 40% del coste total de la obra. Si los materiales superan ese porcentaje, toda la factura se grava al 21%. Es importante destacar que se refiere a los materiales que aporta la empresa de reformas, no a los que compre directamente el cliente. En una reforma de baño en Zaragoza, por ejemplo, si el cliente compra directamente los azulejos y el sanitario, esos materiales no computan en el cálculo del 40%.

La diferencia entre materiales y mano de obra

La cuestión del 40% de materiales es crucial y merece una explicación más detallada. Hacienda entiende por materiales todo aquello que queda incorporado a la obra: azulejos, sanitarios, grifería, suelos, puertas, ventanas, pintura, etc. La mano de obra incluye el trabajo de los profesionales, el transporte, la maquinaria y los materiales auxiliares que no quedan incorporados (andamios, herramientas, etc.).

En la práctica, la mayoría de las reformas de viviendas en Zaragoza cumplen el requisito del 40% cuando se trata de obras de albañilería, fontanería, electricidad o pintura. Donde puede haber problemas es en reformas que incluyen materiales de gama alta, como una cocina con electrodomésticos premium o un baño con piezas de diseño. En estos casos, en ZGZ Reformas te asesoramos sobre cómo estructurar el presupuesto para que puedas beneficiarte del IVA reducido de forma legal.

Casos especiales: ¿cuándo se aplica siempre el 10%?

Existen algunas obras que tributan al 10% independientemente del porcentaje de materiales. Se trata de las obras análogas a rehabilitación, que son aquellas en las que más del 50% del coste total se destina a consolidación de estructuras, fachadas, cubiertas, o instalaciones generales del edificio. Si tu comunidad de propietarios en Zaragoza acomete una rehabilitación integral del edificio que incluya refuerzo estructural, rehabilitación de fachada y renovación de instalaciones, toda la obra puede facturarse al 10% sin la limitación del 40% de materiales.

Cómo asegurarte de que tu contratista aplica el IVA correcto

Cuando contrates una reforma en Zaragoza, exige siempre un presupuesto detallado que desglose claramente los materiales y la mano de obra. Verifica que el porcentaje de materiales no supere el 40%. La empresa de reformas te pedirá que firmes una declaración responsable confirmando que la vivienda tiene más de dos años y que eres persona física. Este documento es obligatorio y la empresa lo necesita para justificar ante Hacienda la aplicación del tipo reducido.

Desconfía de cualquier empresa que te ofrezca aplicar el 10% sin hacerte firmar esta declaración, o que no quiera desglosar materiales y mano de obra en la factura. Podrías enfrentarte a una regularización de Hacienda con recargos e intereses. En ZGZ Reformas nos encargamos de toda la documentación fiscal para que no tengas ningún problema, y nuestros presupuestos siempre incluyen el desglose completo y la indicación clara del tipo de IVA aplicable.

Resumen: IVA del 10% vs. IVA del 21% en reformas

Para que te quede claro, el IVA del 10% se aplica cuando la vivienda tiene más de dos años, el contratante es un particular, el inmueble se destina a vivienda y los materiales aportados por el contratista no superan el 40% del total. Se aplica el IVA del 21% cuando la vivienda tiene menos de dos años, cuando quien contrata es una empresa, cuando el inmueble no es vivienda (local, oficina) o cuando los materiales superan el 40% del coste total. Conocer estas diferencias te ayudará a planificar mejor tu reforma en Zaragoza y a evitar sorpresas en la factura final.